Зараз формується нова реальність, в якій девелопер перестає бути просто будівником житла. Він стає оператором нової складної системи, що поєднує різні виміри: цифровий, фінансовий, сервісний.
Спираючись на власний досвід в девелопменті, на експертизу моїх колег та на відверті розмови із покупцями житла, я спробував зрозуміти, що зміниться на ринку нерухомості вже найближчим часом.
Цифрова екосистема
Тут мова йде про фіджиталізацію, тобто поєднання фізичного світу і цифрового. Фізичний світ — це ваша квартира, житловий комплекс, прибудинкова територія і взагалі місто. А цифровий вимір — це повний набір зручних сервісів, пов’язаних із вашим житлом, зібраний у вашому смартфоні разом з усією актуальною інформацією. І оскільки в ідеалі поєднання цих двох вимірів має бути безшовним, то ви навіть не помічаєте, де закінчується матеріальний світ і починається цифровий. Адже вони органічно доповнюють один інший задля вашого комфорту.
В останні роки багато хто з українських девелоперів робить певні кроки в бік цифровізації. Але частіше за все ця справа закінчується розробкою мобільного додатку, за допомогою якого власники житла можуть комунікувати з керуючою компанією та отримувати комунальні рахунки. Вже стало зрозуміло, що такий формальний підхід не працює. Саме тому варто сприймати фіджиталізацію як один з найголовніших викликів сьогодення. І впроваджувати не просто якийсь один цифровий продукт, а цілу екосистему, яка поєднує мобільний додаток, маркетплейс, чат-ботів, інтернет речей і, звичайно, штучний інтелект. Все це робиться для того, щоб всі побутові питання мешканці могли ров’язувати за допомогою смартфону, не виходячи з дому.
Час зрозуміти: покупець вже не сприймає нерухомість як статичний продукт. Він хоче опинитися в середовищі, яке працює на нього: спрощує його життя, допомагає економити час, дозволяє з легкістю керувати різними побутовими аспектами. Штучний інтелект і різні цифрові платформи — це лише інструменти, які допомагають девелоперу створювати головний продукт: нову модель життя.
Житло, готове до заселення
Інвестуючи у нерухомість раніше, українці частіше за все мали план, розрахований на декілька років. Спочатку чекаєш, поки житло збудують, паралельно з чим зростає його вартість. Потім продаєш або робиш ремонт, щоб почати отримувати орендний дохід. Або заселяєшся сам, коли ремонт завершено. В умовах невизначеності, викликаної насамперед повномасштабною війною, горизонт планування значно зменшився. Спекулятивна стратегія (отримання прибутку від зростання вартості житла протягом будівництва) вже не виглядає такою привабливою. Частіше за все тепер інвестори купують житло, щоб жити самим або здавати в оренду.
І тут на авансцену виходить підхід «ready to use», тобто купуй квартиру з готовим ремонтом, завозь меблі та заселяйся — або пропонуй орендарям. Головний плюс тут в тому, що тобі не треба чекати ще рік після введення будинку в експлуатацію — ти одразу отримуєш квартиру, готову до проживання або здачі в оренду. А ще важливо, щоб вже на цьому етапі була готова базова інфраструктура житлового комплексу.
Сьогодні багато хто з інвесторів не лише не хоче витрачати час та зусилля на ремонт, а делегує й інші справи: пошук орендатора, управління нерухомістю. Вони хочуть отримувати прибуток, а не займатися операційною діяльністю. І я впевнений, що цей тренд у майбутньому буде лише посилюватися.
Самодостатність та автономність
Цей запит також сформувався у зв’язку із викликами воєнного часу. Коли ворог весь час б’є по міській інфраструктурі, ти дуже хотів би бути від цієї інфраструктури незалежним. Тобто мати доступ до електрики, опалення і водопостачання 24/7, не слідкуючи за графіками відключень. Саме тому велика кількість житлових комплексів, що зараз будуються, намагаються забезпечити себе автономними системами енергопостачання. І я впевнений, що ця тенденція залишиться актуальною і після закінчення війни. Адже запит на автономність і самодостатність з’явився не з початком повномасштабного вторгнення, а раніше — у часи пандемії ковіду. Саме тоді фраза «мій дім — моя фортеця» набула нового сенсу.
Окрема історія — безпека мешканців. Підземні сховища — це вже не бонус, а загальна потреба. В Ізраїлі, де я жив, поки не переїхав до України, кожне житлове приміщення має бути обладнане спеціальною сейфовою кімнатою, тобто індивідуальним бомбосховищем. В Україні такий підхід не застосовується, але увагу забезпеченню безпеки мешканців девелопери тепер приділяють вже на етапі розробки архітектурних проєктів. І як у випадку із енергонезалежністю, я впевнений, що цей запит не зникне із завершенням війни — знов таки згадаємо досвід Ізраїлю, який вчить бути завжди готовим до нових атак.
Безбар’єрне середовище
Безбар’єрність — це далеко не новий світовий тренд, але на жаль, українські міста йому поки що повною мірою не відповідають. Але кроки в цьому напрямку роблять як муніципальні служби, так і девелопери. Головне, щоб підхід до створення безбар’єрного середовища був не формальним, а продуманим, людиноцентричним. І покращував життя у місті або на території житлового комплексу (який, звичайно, є частиною міста) для різних груп людей. І для батьків з дітьми, і для літньої людини, і для ветерана війни, який використовує крісло колісне.
Щоб відповідати сучасним потребам суспільства, українські девелопери мають впроваджувати низку зрозумілих урбаністичних рішень. Відсутність бордюрів там, де пішоходи виходять з тротуарів на дорогу. Вхід у будинок, розташований на одному рівні з тротуаром або обладнаний зручним пандусом. Ці та інші рішення вже давно є обов’язковою вимогою й уявити без них житловий простір майбутнього просто неможливо.
Сила спільноти
Обираючи житло, ви одночасно обираєте своїх сусідів. І вибір спільноти мешканців, до якої ви приєднаєтесь, буде значною мірою впливати на ваше життя. Чи мають ці люди спільні з вами цінності та інтереси? Чи буде вам про що поговорити в ліфті або в парку біля будинку? І нарешті, чи будуть ці люди поважати вашу приватність і спокій? Всі ці фактори безпосередньо випливають на якість життя кожного мешканця. І я впевнений, що цінність сусідської спільноти буде лише зростати у майбутньому.
Саме тому провідні девелопери мають приділяти велику увагу ком’юніті-менеджменту — тобто створенню умов для формування гармонійних спільнот на базі будинку або житлового містечка. Цей процес складається з різних аспектів: проведення івентів, на яких сусіди можуть познайомитися один з одним, створення суспільних просторів, які запрошують до спілкування та взаємодії. А також — впровадження цифрових платформ, завдяки яким сусіди зможуть не лише комунікувати, а ще й схвалювати рішення, що впливають на життєвий простір навколо і роблять його кращим.
Якщо резюмувати, то майбутнє ринку нерухомості в Україні – це не квадратні метри і не продаж житла на етапі котловану. Це складна інвестиційна екосистема, в якій кожен елемент — від архітектурної концепції і цифрової інфраструктури до фондової структури і операційного управління — формує довгострокову цінність. Девелопер нового покоління створює не просто будинки, а платформи для капіталу: стійкі, прозорі, технологічні. Той, хто зуміє побудувати таку екосистему, і стане лідером нового українського девелопменту.
