Ззовні «Три богатирі» виглядають наразі незмінно, але всередині все ж іде поступ: пошук нового управителя, ініціативи щодо створення нової інституції та прагнення довести будівництво до логічного завершення. Це дасть змогу 300 сім’ям нарешті отримати своє житло і навіть піти далі, розпочавши трансформацію ринку нерухомості.
Як усе почалося?
Будівництво комплексу розпочалося ще у 2005 році українською компанією «Київреконструкція». В той час ринок нерухомості в Україні функціонував за іншими правилами.
Під час будівництва ЖК «Три богатирі» діяв закон про фінансово-кредитні механізми, який пролобіював «Київміськбуд». Згідно з законом, люди не сплачували кошти безпосередньо забудовнику, а інвестували їх через Фонд фінансування будівництва (ФФБ). Так, інвестори укладали договори про участь у фонді фінансування будівництва, вносили кошти, які зберігалися на окремому рахунку в банку, за який відповідав управитель ФФБ — «Західінкомбанк», що й контролював виконання будівельних робіт. Управитель фонду отримував гроші від інвесторів, перераховував їх забудовнику, але міг також блокувати їх у разі порушень.
Загалом 2005-й став роком будівельного буму. В той час банки досить щедро надавали кредити на житло. Водночас відбувалось стрімке зростання цін на житло в період до 2008 року. Наприклад, у ЖК «Три богатирі» вартість квадратного метра підскочила вчетверо. У 2008 році будівництво об’єкта було завершене на 80−85%: залишалося кілька непроданих квартир та паркомісць. Але несподівано «Київреконструкція» оголосила про банкрутство через конфлікти акціонерів з іншими бізнес групами.
Кризові рішення
Що має зробити управитель в момент кризи? Згідно з договором уступки майна — автоматично забрати на себе контроль над об’єктом і знайти нового забудовника, а той відповідно — генпідрядника.
Як інвестор я був абсолютно спокійним і не вірив, що будівництво зупиниться. Адже процес будівництва знаходився на такій стадії, що не добудувати об’єкт було доволі нерозумно. Але в моїх прогнозах було припущено дві помилки. Перша — візуально будівлі виглядали майже готовими, хоча насправді такі речі, як внутрішні інженерні та зовнішні мережі, які складають доволі велику частину у відсотках від загального кошторису будівництва, не було зроблено. Друга — ніхто не очікував, що криза буде настільки масштабною.
Далі в інвесторів з’явилась ідея створити житлово-будівельний кооператив (ЖБК), завданням якого було компенсувати брак коштів та завершити будівництво за рахунок інвесторів. Проте більша половина інвесторів виявилася неготовою до додаткових витрат. Решта або не могли фінансувати проєкт, або вважали, що будівництво має завершити хтось інший. Проте закон чітко передбачав, що цей обов’язок лежить на забудовнику «Київреконструкція».
Згодом «Київреконструкція» офіційно оголосила про банкрутство, і права на об’єкт перейшли до управителя — «Західінкомбанку», який за законом мав знайти нового забудовника і добудувати об’єкт.
За рішення взялися самі інвестори, створивши житлово-будівельний кооператив «Наш дім», який взяв недобудову на свій баланс. Люди почали вкладати кошти в кооператив, останній в свою чергу інвестував у вільні квартири і паркомісця, щоб вони не попали у ліквідаційну масу збанкрутілого забудовника. Будівництво таким чином було продовжено, а рівень готовності об’єкта був максимально високим.
Втім, тривало це недовго, оскільки криза завдала відчутного удару по будівельній сфері. Вільні квадратні метри, що залишилися, не продавалися. Водночас в банку, який був управителем ФФБ, ввели тимчасову адміністрацію, внаслідок чого механізм зупинився. І попри все це виявилась ще одна загроза, а саме: права на земельну ділянку, що залишилися за «Київреконструкцією», могли віддати в ліквідаційну масу.
І знову за справу взялися інвестори: завдяки їхній активності Київрада передала земельну ділянку під комплекс у власність ОК ЖБК «Наш дім». Але банкрутство банка ускладнювало весь процес, а об’єкт став заручником юридичної невизначеності та потрапив у замкнене коло: добудувати його можна було і звичайним господарським методом, але всі юридичні взаємовідносини зосереджені навколо ФФБ, закриття якого своєю чергою залежало від введення об’єкта в експлуатацію.
Що далі?
Вирішенням ситуації навколо ЖК «Три богатирі» могло б стати призначення нового управителя Фонду фінансування будівництва (наразі управитель ФФБ відсутній, а Західінкомбанк ліквідовано ще у 2017 році). Хоча юридично управитель не здатен забезпечити завершення будівництва самостійно, з новим інвестором і забудовником такий сценарій стає реальним. Високі вимоги до управителів нині підвищують ймовірність цього кроку: у разі невиконання своїх обов’язків управитель може не лише втратити ліцензію, а й статутний внесок, розмір якого зобовʼязали суттєво збільшити.
Крім того, державні органи можуть сприяти підключенню об’єкта до мереж і введенню його в експлуатацію, аби інвестори змогли дофінансувати будівництво. Або ж залучення до справи державного управителя та забудовника, також могло б стати гарантією для інвесторів.
Як розв’язати проблему?
Недобудови залишаються поширеною проблемою на українському ринку нерухомості, і їхня кількість у столиці вимірюється десятками. Ситуація з «Трьома богатирями» вказує на потребу глибших змін у сфері регулювання будівництва. Необхідна прозора структура, що фіксуватиме весь процес — від надходження інвестицій до завершення будівництва, щоб уникнути фінансових пасток, непорозумінь і конфліктів в тріалозі між інвесторами, управителями та забудовниками. Ця нова інституція могла б стати запорукою надійності інвестицій на ринку нерухомості в Україні.
Але це вже нова історія.
